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“鄉村振興”政策研究—集體建設用地建設租賃住房的北京融資模式分析

2018-06-06 來源: 瀏覽:41

一、集體建設用地建設租賃住房的前端和后端融資政策

十九大報告指出要加強社會保障體系建設。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

(一)前端融資的兩種模式

2017年8月原國土資源部、住房城鄉建設部聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(國土資發〔2017〕100號,以下簡稱“方案”),確定北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市作為第一批試點,可以突破原來法律政策規定,利用集體建設用地開展租賃住房建設。根據《方案》,村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

在此情形下,自行開發運營與聯營、入股的優劣對比如圖:

 

方式

主體

做法

優勢

劣勢

自行開發運營

村鎮集體經濟組織

集體經濟組織自行解決資金

項目控制權在集體經濟組織手中

集體經濟組織自有資金相對有限,且不易獲得融資或融資較少

聯營、入股

村鎮集體經濟組織與開發企業

集體經濟組織、開發企業共同解決項目資金

開發企業自有資金較豐厚,且融資相對容易

開發企業擁有更強的話語權,集體經濟組織利益有所讓步

 

(二)后端融資模式

2018年4月24日中國證券監督管理委員會、住房和城鄉建設部聯合發文《關于推進住房租賃資產證券化的相關通知》,提出:優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。資產證券化作為后端融資政策在建設租賃住房時起著重要的作用。

資產證券化的首要要求:有穩定的現金流。該通知明確要求,產權清晰,工程質量符合要求,按照規定辦理住房租賃登記備案手續,能產生持續穩定現金流的企業,可以申請租賃資產證券化業務。

方式

主體

做法

優勢

劣勢

住房租賃資產證券化(REITs)

房企、金融機構

將租賃住房資產與原公司隔離,形成資金池,將資金池設計成產品進行發售,將房屋租金作為還本付息的保障

實現房企投融退的完整閉環,有利于降低房企杠桿率,實現風險管控,有利于建立長期有效的市場機制

項目收益不確定,因是以未來現金流作為還本付息手段,受到市場環境制約。投資期限長。產品融資規模大,而租賃收益屬于長期收益,因而對于投資者而言,短期無法實現本金和利息的回收。

此前,萬科、保利地產、泰禾集團等多家房企已經發行或擬發行長租公寓的資產證券化產品。

 

二、試點區關于集體建設用地建設租賃住房的融資方案

2018年1月16日,國土資源部、住房和城鄉建設部發布了《關于沈陽等11個城市用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》已原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

到目前為止,直到2018年5月9日,北京市住建委同金融管理部門,確定了國家開發銀行北京分行、農業銀行北京分行、建設銀行北京分行、華夏銀行的具體融資方案。他們將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。貸款期限最長可達25-30年并可靈活還款,設置寬限期。寬限期內只還利息不需還本,且建設期內利息可用貸款償還。運營期可根據項目出租率情況設置靈活的還本付息計劃。貸款利率根據借款人、擔保人及項目情況,在基準利率基礎上綜合確定。貸款金額最高可達項目總投資的80%。項目取得建設項目用地預審意見、立項批復文件、規劃意見、項目占地批復、環評批復等文件后即可申請貸款,申請材料齊全的情況下,20-40個工作日即可獲批。項目取得施工許可證后銀行放款。貸款額度方面,各銀行均表示可優先安排足夠額度,保障集體土地建設租賃住房融資需求。

由此看來,北京的融資模式較《方案》中提及的村鎮集體經濟組織自行開發運營和村鎮集體經濟組織與開發企業聯營、入股模式更具操作性,是對自營開發模式和聯營、入股模式的細化。其申請條件也較為簡單,符合銀行評級條件、取得前期相關的審批文件即可,貸款金額視借款人、擔保人及項目情況。

但是,除北京外,其余十個試點區皆未出臺關于集體建設用地建設租賃住房的融資方案。

 

三、融資開發模式的前景選擇

綜合上述融資模式的優勢、劣勢,結合北京最近新出的融資方案。將前期融資與后期融資結合起來,前期融資無論是采取村鎮集體經濟自行開發向銀行貸款,還是村鎮集體經濟組織與開發企業組成項目共同體向銀行貸款,后期融資均采用資產證券化融資方式,對建設租賃住房不失為一個較為穩妥的方法。

站在村鎮集體經濟組織的角度看,一方面村鎮集體經濟組織自有資金有限,要想獲得更多的融資,又不想受限于與開發企業共同開發時,由開發企業掌握過多的話語權。北京模式的好處在于,在相應的審批文件齊全的條件下,很快即可獲得銀行融資。在租賃住房建成后,可將整個租賃住房項目打包進行資產證券化,獲得足夠的融資,減輕村鎮集體自有資金的負擔。

站在開發企業的角度看,其在項目配套設施的完善、租客引流、后期運營等方面具有村鎮集體經濟組織不可比擬的優勢。若村鎮集體經濟組織和開發企業合作,不僅前期能從銀行融得較多的資金,租賃住房建成后,采取資產證券化模式,可使企業短期內快速回籠資金,有充足的現金流,實現房企投融退的完整閉環,有利于降低房企杠桿率,實現風險管控。而且對整個項目來說,其運營優勢也較明顯,盈利能力會較村集體經濟組織有明顯提升。

需要注意的是,北京模式銀行提供貸款的主體是農村集體經濟組織和與國企合作的聯營公司。此外,采用資產證券化模式時若租金太低,甚至比一年定期基準利率的1.5%還低,是很難吸引到社會融資的,這就需要合理地設計資產證券化產品。

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